No sólo en Dubai: en qué otros lugares de los EAU se puede comprar una vivienda

Las inversiones en bienes raíces siguen siendo una de las formas más populares de preservar y aumentar el capital. Sin embargo, con el creciente interés en este activo, surgen numerosos rumores que confunden a los inversores novatos y dificultan la toma de decisiones informadas. El mercado de propiedades es un mecanismo complejo y multinivel que requiere un profundo entendimiento y un análisis preciso. Es importante no solo escuchar sobre las inversiones en bienes raíces, sino separar la verdad de los mitos que tradicionalmente rodean este tema.

Mito 1: las inversiones en bienes raíces siempre generan ingresos pasivos

En los carteles publicitarios todo parece sencillo: «Compra un apartamento en Dubai Marina y obtén un 10% de retorno anual». Sin embargo, detrás de estos números hay muchas variables. Alquilar una propiedad, especialmente a corto plazo, requiere una gestión constante: reservas, check-in, limpieza, cambio de ropa de cama, manejo de quejas, actualización de fotos en plataformas, entre otros.

Incluso al delegar la gestión a una empresa profesional, los gastos representan entre el 20% y el 30% del ingreso bruto. Este es el tarifario estándar de las empresas de gestión en áreas como Downtown, Palm Jumeirah y Business Bay. En el caso de alquileres a largo plazo, la tarea es más simple, pero aún existe la responsabilidad de mantenimiento técnico, registro EJARI (contrato de arrendamiento en el sistema RERA), inspecciones anuales y control de pagos de servicios públicos.

La rentabilidad neta real después de todas las deducciones rara vez supera el 5-6% anual si la propiedad se gestiona adecuadamente. En áreas desafortunadas como International City o Dubai Land, puede caer hasta el 2,5-3%, especialmente en períodos de vacancia. Por lo tanto, los mitos sobre las inversiones en bienes raíces que afirman que los ingresos son garantizados y pasivos no resisten la verificación de los hechos.

Mito 2: el mercado inmobiliario siempre está en alza

El mercado de Dubai está sujeto a fuertes fluctuaciones cíclicas. Por ejemplo, después del rápido crecimiento entre 2011 y 2014, los precios cayeron casi un 30% para 2019. La pandemia en 2020 redujo el mercado de alquiler a corto plazo en un 40%, lo que afectó especialmente a los propietarios de apartamentos turísticos en JBR y Marina.

Entre 2022 y 2024, el mercado volvió a una fase de crecimiento, principalmente debido a la entrada de capital de países de la CEI, India, China y Europa. Sin embargo, el Departamento de Tierras de Dubai (DLD) ha registrado una estabilización: desde principios de 2025, las tasas de crecimiento de los precios se han desacelerado. En particular, los apartamentos en JVC y Dubai Hills solo aumentaron un 2-3% en el primer semestre, lo que ya está por debajo de la inflación.

El precio de la propiedad depende de decenas de factores: nueva competencia en la zona, plazos de entrega del proyecto, situación política en los países donantes de capital (por ejemplo, sanciones, restricciones cambiarias), tasas de interés globales. Por lo tanto, la afirmación de que la propiedad siempre aumenta en Dubai no solo es imprecisa, sino también peligrosa como estrategia de inversión.

Mito 3: la propiedad es el activo más seguro para invertir

En cuanto a la estabilidad del régimen legal, Dubai se considera una de las jurisdicciones más seguras. La Ley de Propiedad Libre para extranjeros (Freehold Law) está en vigor desde 2002 y no ha sufrido restricciones. Sin embargo, esto no significa que la propiedad sea una garantía de preservación del capital.

En primer lugar, la liquidez en Dubai es baja: en promedio, el tiempo de venta de un apartamento es de 60 a 120 días, y en el caso de villas, puede llegar hasta 6 meses. Especialmente si la propiedad se encuentra en áreas menos populares, como Sports City, Remraam o Arjan.

En segundo lugar, los riesgos de aumento de gastos son altos. El propietario paga una tarifa de servicio anual, que oscila entre 14 y 25 dirhams por metro cuadrado al año en promedio, pero en proyectos premium en Palm puede llegar a 60-90 dirhams. Para un apartamento de 80 m², esto equivale a entre 6,000 y 7,500 dirhams al año.

En tercer lugar, las pérdidas de inquilinos son posibles. El emirato depende en gran medida del sector de expatriados. Si hay recortes en empresas, salida de extranjeros o restricciones políticas, los apartamentos pueden permanecer vacíos durante meses. Por lo tanto, los mitos sobre las inversiones en bienes raíces que afirman una absoluta confiabilidad requieren una evaluación cuidadosa de los riesgos y una comparación con alternativas.

Mito 4: se necesita una gran suma de dinero para invertir en bienes raíces

Esta afirmación está obsoleta. El acceso a la propiedad en Dubai es posible desde AED 450,000-600,000 (aproximadamente $120,000-160,000). En proyectos como MAG 330, Azizi Riviera, Binghatti Luna, los estudios comienzan desde AED 500,000 con opciones de pago a plazos.

Además, existe el formato de propiedad fraccionada: comprar una parte de una propiedad generadora de ingresos. Por ejemplo, en proyectos de empresas como Stake, SmartCrowd, Eqarat, se puede invertir desde AED 5,000 ($1,400) y obtener rendimientos de la renta proporcional a la participación. Estas plataformas cuentan con licencia de la DFSA (Autoridad de Servicios Financieros de Dubai), lo que garantiza transparencia.

Otro formato es el de arrendar con opción a compra: alquila la propiedad con derecho a compra en 5-10 años. Esto reduce la carga inicial, permite ingresar al mercado sin hipoteca. Al desmitificar los mitos sobre las inversiones en bienes raíces, es importante destacar que el mercado no limita las opciones a grandes sumas y abre la accesibilidad a una amplia gama de inversores.

Mito 5: las inversiones no requieren conocimientos especiales

En teoría, todo es sencillo: el desarrollador entrega la propiedad, la empresa de gestión la alquila y usted recibe dinero. Pero la realidad es diferente. Es necesario saber:

• elegir un proyecto con documentación transparente;

• verificar al desarrollador en la base de RERA;

• leer el contrato de compra-venta (SPA, por sus siglas en inglés) y comprender las penalizaciones por retraso;

• evaluar la viabilidad de la ubicación: por ejemplo, JVC es un mercado saturado, mientras que Dubai Creek Harbour está en una fase de crecimiento;

• analizar la rentabilidad no solo según el folleto, sino también según las reseñas reales, el historial de alquiler y la dinámica de precios en la zona.

De lo contrario, terminará pagando de más por un activo ilíquido, recibiendo una tasa de alquiler subestimada o enfrentando retrasos en el proyecto (una historia común incluso entre los grandes desarrolladores). Los mitos sobre las inversiones en bienes raíces que afirman su facilidad y simplicidad pasan por alto la necesidad crítica de experiencia y planificación, lo cual es clave para inversiones exitosas.

Aspectos clave que desmitifican las creencias erróneas

Reconsiderar los mitos sobre las inversiones en bienes raíces:

1. La gestión del activo requiere esfuerzo y costos. Se necesita un mantenimiento constante, interacción con inquilinos, control financiero y aspectos legales.
2. Los precios de la propiedad están sujetos a fluctuaciones. Las crisis económicas y los cambios en el mercado afectan el valor de los activos.
3. La propiedad es menos líquida que los instrumentos financieros. La venta puede demorarse, especialmente en una economía inestable.
4. El acceso a las inversiones es posible con diferentes capitales. Diferentes formatos e instrumentos reducen la barrera de entrada.
5. El conocimiento y el análisis son críticamente importantes. La capacidad de prever tendencias y evaluar riesgos permite aumentar la rentabilidad.

Conclusión

El mercado moderno de propiedades no tolera enfoques genéricos y simplificaciones. Los mitos sobre las inversiones en bienes raíces, a menudo repetidos sin un profundo entendimiento, distorsionan la percepción y conducen a decisiones precipitadas. Las inversiones efectivas se basan en el conocimiento, una planificación cuidadosa, la consideración de realidades económicas y la disposición para gestionar activos. Los números, las estadísticas y ejemplos concretos muestran que las inversiones en bienes raíces son un proceso dinámico que requiere un enfoque equilibrado, no solo una espera pasiva.

Los Emiratos Árabes Unidos han sido reconocidos durante mucho tiempo como uno de los destinos más atractivos. En primer plano se encuentra Dubái, la capital comercial de la región, que combina una legislación favorable, una infraestructura desarrollada y un sistema fiscal ventajoso. En 2025, cada vez más inversores extranjeros están interesados en cómo abrir un negocio en Dubái y qué pasos deben seguirse para lanzar legalmente su empresa en los EAU.

¿Por qué los empresarios eligen Dubái?

Las razones por las que los empresarios prestan atención a Dubái son evidentes. La ciudad ofrece un alto nivel de vida, estabilidad política y una economía orientada a los mercados globales. Gracias a las numerosas zonas de libre comercio, un inversor extranjero puede poseer el 100% de su empresa sin necesidad de un socio local. Esto es especialmente importante para aquellos que desean llevar a cabo un negocio transparente y completamente controlado.

Además, no hay impuesto sobre la renta personal y el impuesto corporativo no supera el 9%, lo que convierte a Dubái en una de las jurisdicciones más eficientes en términos fiscales para las pequeñas y medianas empresas. Un alto nivel de protección de los derechos de los inversores, logística moderna y digitalización de procesos permiten adaptarse fácilmente al entorno local incluso sin un profundo conocimiento del idioma árabe.

¿Cómo abrir un negocio en Dubái: instrucciones paso a paso y elección de jurisdicción?

El proceso de lanzamiento de una actividad comercial requiere un enfoque cuidadoso en cuanto al tipo de jurisdicción. La lista de pasos para crear un negocio es la siguiente:

• definir el nicho y el formato de la empresa;
• elegir la jurisdicción y preparar los documentos constitutivos;
• presentar una solicitud de licencia al regulador elegido;
• alquilar una oficina (virtual o física);
• abrir una cuenta corporativa en un banco local;
• obtener una visa de residencia en los EAU para el negocio.

Esta secuencia permite cumplir con todos los requisitos y evitar retrasos en la obtención de permisos.

¿Qué documentos se necesitan para el registro?

El proceso de registro lleva de 5 a 15 días laborables, dependiendo de la zona y el tipo de licencia elegidos. Para el registro, se requiere un conjunto estándar de documentos, aunque en algunos casos puede ser necesario aclarar las fuentes de financiación, especialmente al obtener una visa de residencia por inversiones inmobiliarias o apertura de un depósito en un banco importante. El paquete mínimo incluye:

• copias de pasaportes de todos los participantes;
• comprobante de domicilio fuera de los EAU;
• descripción del modelo de negocio (en forma de plan breve);
• certificado de antecedentes penales;
• contrato de arrendamiento de oficina o espacio de trabajo.

Después de obtener la licencia, se puede pasar al siguiente paso: obtener una visa de residencia para uno mismo y los miembros de la familia, completando así el proceso de cómo abrir un negocio en Dubái.

Visa de oro e inmigración empresarial a través de inversiones

Los EAU ofrecen visas de residencia a largo plazo, incluida la llamada Visa de Oro, que se emite por un período de hasta 10 años. Se puede obtener mediante inversiones significativas en la economía, que incluyen el lanzamiento de un proyecto innovador, participación en fondos de capital de riesgo o adquisición de propiedades por una cierta cantidad.

Es importante tener en cuenta que cómo comenzar un negocio en Dubái no es solo una cuestión comercial, sino también de planificación estratégica de la migración. Junto con la licencia y la visa de residencia, el empresario obtiene el derecho de invitar a su cónyuge, hijos y, en algunos casos, padres, siempre que se garanticen las necesidades de todos los miembros de la familia.

Apertura de una cuenta bancaria y aspectos fiscales

Después de obtener la licencia, es necesario abrir una cuenta bancaria, un paso clave en el proceso de cómo abrir un negocio en Dubái. En 2025, los requisitos bancarios se han vuelto más estrictos: se requerirá proporcionar información detallada sobre la actividad de la empresa, los fundadores, los beneficiarios y las fuentes de financiación. Sin una cuenta bancaria, el trabajo será prácticamente imposible.

En cuanto a la fiscalidad, los negocios en los EAU siguen manteniendo condiciones competitivas: 0% de impuesto sobre la renta personal, 9% de impuesto corporativo (cuando los beneficios superan los 375,000 dirhams) y 5% de tasa estándar de IVA sobre bienes y servicios.

Las reglas pueden variar según la zona en la que esté registrada la empresa. Por lo tanto, es importante consultar con abogados o agentes con licencia antes de registrarse.

¿Qué sectores son especialmente relevantes en 2025?

En las condiciones actuales, el territorio estimula el desarrollo de industrias de alta tecnología y orientadas a la exportación, un contexto importante para aquellos que están considerando cómo abrir un negocio en Dubái. La ciudad está invirtiendo activamente en transformación digital, economía verde, logística e innovaciones médicas. Los sectores actuales para iniciar un negocio son:

• comercio electrónico y logística de última milla;
• consultoría, marketing, soluciones de TI;
• medicina, farmacéutica, biotecnología;
• bienes raíces, alquiler y gestión de activos;
• educación y plataformas EdTech.

La elección del sector no solo afecta a la rapidez de la licencia, sino también a las oportunidades de obtener la Visa de Oro, que requiere que el proyecto tenga un cierto nivel de importancia para la economía de los Emiratos.

Protección legal y condiciones para hacer negocios

El entorno legal en Dubái está orientado a proteger los intereses de los inversores. Los tribunales de arbitraje, la ley inglesa en las zonas francas, el intercambio electrónico de documentos, todo crea un entorno muy cómodo para el desarrollo. El inversor puede esperar una rápida resolución de disputas, protección del capital y garantía de confidencialidad.

Entender cómo abrir un negocio en Dubái debe comenzar con el estudio de las reglas de interacción con la jurisdicción local. Cumplir con la legislación es el factor clave para el éxito. Tener una oficina, beneficios transparentes, registro correcto de empleados y presentación oportuna de declaraciones fiscales son el conjunto mínimo necesario para mantener la licencia.

Lo más importante sobre cómo abrir un negocio en Dubái

En 2025, la pregunta «cómo abrir un negocio en Dubái» es más relevante que nunca: la ciudad sigue desarrollándose y ofrece condiciones atractivas para inversores extranjeros. Al seguir todos los pasos: elegir la forma de actividad, obtener la licencia, alquilar una oficina, abrir una cuenta y obtener una visa, el empresario obtiene acceso completo a uno de los mercados más progresistas del mundo.

La capacidad de adaptarse a las reglas y pensar estratégicamente abre las puertas no solo al éxito empresarial, sino también a una inmigración empresarial a largo plazo, con la posibilidad de acceder a los mercados de Oriente Medio, África y Asia Meridional.