Βασικά μύθοι για επενδύσεις σε ακίνητα

Επενδύσεις σε ακίνητα παραμένουν ένας από τους πιο δημοφιλείς τρόπους διατήρησης και αύξησης του κεφαλαίου. Ωστόσο, με την αύξηση του ενδιαφέροντος γι’ αυτό το ενεργητικό, πολλές φήμες προκαλούν σύγχυση στους αρχάριους επενδυτές και εμποδίζουν τη λήψη ενημερωμένων αποφάσεων. Ο αγορά ακινήτων είναι ένας πολύπλοκος, πολυεπίπεδος μηχανισμός που απαιτεί βαθιά κατανόηση και ακριβή ανάλυση. Είναι σημαντικό όχι μόνο να ακούτε για επενδύσεις σε ακίνητα, αλλά να διαχωρίζετε την αλήθεια από τα μύθους που παραδοσιακά περιβάλλουν αυτό το θέμα.

Μύθος 1: Οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι πάντα παθητικό εισόδημα

Στις διαφημίσεις, όλα φαίνονται απλά: “Αγοράστε διαμερίσματα στο Dubai Marina – κερδίστε 10% ετήσια απόδοση”. Ωστόσο, πίσω από αυτούς τους αριθμούς υπάρχουν πολλές μεταβλητές. Η ενοικίαση ακινήτων – ιδιαίτερα η σύντομη διάρκεια (short-term rental) – απαιτεί συνεχή διαχείριση: κρατήσεις, άφιξη ενοικιαστών, καθαρισμός, αλλαγή σεντονιών, αντιμετώπιση παραπόνων, ανανέωση φωτογραφιών σε πλατφόρμες κ.λπ.

Ακόμη και με την εκχώρηση της διαχείρισης σε επαγγελματική εταιρεία, τα έξοδα ανέρχονται σε ποσοστό από 20% έως 30% του καθαρού εισοδήματος. Αυτό είναι το τυπικό κόστος των εταιρειών διαχείρισης στις περιοχές Downtown, Palm Jumeirah και Business Bay. Στην περίπτωση μακροχρόνιας ενοικίασης, η διαχείριση είναι πιο απλή, αλλά παραμένει η υποχρέωση για τεχνική συντήρηση, εγγραφή στο EJARI (σύμβαση ενοικίασης στο σύστημα RERA), ετήσια έλεγχο και έλεγχο της πληρωμής των λογαριασμών.

Η πραγματική καθαρή απόδοση μετά από όλες τις αναλήψεις σπανίως υπερβαίνει το 5-6% ετησίως, εάν το ακίνητο διαχειρίζεται σωστά. Σε ανεπιτυχείς περιοχές – όπως η International City ή το Dubai Land – μπορεί να πέσει στο 2,5-3%, ειδικά σε περιόδους αναστολής. Έτσι, οι μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα, που υποστηρίζουν ότι το εισόδημα είναι εγγυημένο και παθητικό, δεν αντέχουν στον έλεγχο των γεγονότων.

Μύθος 2: Η αγορά ακινήτων αυξάνεται πάντα

Η αγορά του Ντουμπάι υφίσταται έντονες κυκλικές διακυμάνσεις. Παράδειγμα: μετά την έντονη άνοδο των ετών 2011-2014, οι τιμές κατέρρευσαν κατά σχεδόν 30% έως το 2019. Η πανδημία το 2020 έριξε την αγορά της σύντομης μίσθωσης κατά 40%, κάτι που επηρέασε ιδιαίτερα τους ιδιοκτήτες των τουριστικών διαμερισμάτων στη JBR και τη Marina.

Από το 2022 έως το 2024, η αγορά μεταβιβάστηκε ξανά σε φάση ανάπτυξης, κυρίως λόγω της ροής κεφαλαίου από τις χώρες της ΚΜΣ, της Ινδίας, της Κίνας και της Ευρώπης. Ωστόσο, το Τμήμα Γης του Ντουμπάι (DLD) καταγράφει σταθεροποίηση: από την αρχή του 2025, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών επιβραδύνθηκαν. Ειδικότερα, τα διαμερίσματα στη JVC και το Dubai Hills αυξήθηκαν μόλις κατά 2-3% το πρώτο εξάμηνο – αυτό είναι ήδη κάτω από το ποσοστό πληθωρισμού.

Η τιμή των ακινήτων εξαρτάται από δεκάδες παράγοντες: νέος ανταγωνισμός στην περιοχή, χρονοδιαγράμματα υλοποίησης έργου, πολιτική κατάσταση στις χώρες-χορηγούς κεφαλαίου (π.χ. κυρώσεις, νομισματικοί περιορισμοί), παγκόσμια επιτόκια δανεισμού. Γι’ αυτό το λόγο η δήλωση ότι στο Ντουμπάι τα ακίνητα αυξάνονται πάντα δεν είναι μόνο ανακριβής, αλλά και επικίνδυνη ως επενδυτική στρατηγική.

Μύθος 3: Τα ακίνητα είναι ο πιο αξιόπιστος ενεργητικό για επενδύσεις

Σε ό,τι αφορά τη σταθερότητα του νομικού καθεστώτος – ναι, το Ντουμπάι θεωρείται μία από τις πιο ασφαλείς νομικές δικαιοδοσίες. Ο νόμος για την ελεύθερη κυριότητα για τους ξένους (Freehold Law) ισχύει από το 2002 και δεν έχει τροποποιηθεί προς την κατεύθυνση των περιορισμών. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι το ακίνητο είναι εγγύηση για τη διατήρηση του κεφαλαίου.

Πρώτον, η ρευστότητα στο Ντουμπάι είναι χαμηλή: ο μέσος χρόνος πώλησης ενός διαμερίσματος κυμαίνεται από 60 έως 120 ημέρες, ενώ στην περίπτωση βίλας – έως και 6 μήνες. Ειδικά αν το ακίνητο βρίσκεται σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές – όπως στη Sports City, Remraam ή Arjan.

Δεύτερον, οι κίνδυνοι αύξησης των εξόδων είναι υψηλοί. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει ετήσια χρέωση υπηρεσιών – την πληρωμή για τη συντήρηση του σπιτιού. Κατά μέσο όρο – από 14 έως 25 ντιρχάμια ανά τετραγωνικό μέτρο ετησίως, αλλά σε πριμέ έργα στο Palm μπορεί να φτάσει τα 60-90 ντιρχάμια. Για ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. αυτό ανέρχεται ήδη σε 6,000-7,500 ντιρχάμια ετησίως.

Τρίτον, είναι πιθανές απώλειες ενοικιαστών. Το Εμιράτο εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό α