الأساطير الرئيسية حول الاستثمار في العقارات

الاستثمار في العقارات يظل واحدًا من أكثر الطرق شعبية للحفاظ على رأس المال وزيادته. ومع زيادة الاهتمام بهذا النشاط، تظهر العديد من الشائعات التي تضلل المستثمرين المبتدئين وتعيقهم عن اتخاذ قرارات مدروسة. يعد سوق العقارات آلية معقدة ومتعددة المستويات، تتطلب فهمًا عميقًا وتحليلًا دقيقًا. من المهم ألا نكتفي بسماع عن الاستثمار في العقارات، بل بفصل الحقيقة عن الأساطير التي تحيط تقليديًا بهذا الموضوع.

الأسطورة 1: الاستثمار في العقارات دخل سلبي دائمًا

على اللافتات الإعلانية، تبدو الأمور بسيطة: “اشتر شقة في دبي مارينا – احصل على 10٪ سنويًا”. ومع ذلك، تكمن وراء هذه الأرقام العديد من المتغيرات. تتطلب تأجير العقار – خاصة التأجير القصير الأجل – إدارة مستمرة: الحجز، التسكين، التنظيف، تغيير الفراش، التعامل مع الشكاوى، تحديث الصور على المنصات، وما إلى ذلك.

حتى عند تسليم الإدارة لشركة محترفة، تتراوح التكاليف بين 20٪ و 30٪ من الدخل الإجمالي. هذه هي الرسوم القياسية لشركات الإدارة في مناطق داون تاون، بالم جميرا وبيزنس باي. في حالة التأجير الطويل الأجل، تكون المهمة أبسط، ولكن لا يزال هناك واجب بالنسبة للصيانة الفنية، وترتيب EJARI (عقد الإيجار في نظام RERA)، والتفتيش السنوي، ومراقبة دفع فواتير المرافق.

نادرًا ما تتجاوز العائدية الصافية الفعلية بعد كل الخصومات 5-6٪ سنويًا، إذا تم إدارة العقار بشكل صحيح. وفي المناطق الغير ناجحة – مثل المدينة الدولية أو دبي لاند – يمكن أن تنخفض إلى 2.5-3٪، خاصة في حالات التوقف. وبالتالي، الأساطير حول الاستثمار في العقارات، التي تدعي أن الدخل مضمون وسلبي، لا تتحمل التحقق من الحقائق.

الأسطورة 2: سوق العقارات لا يزال ينمو دائمًا

يتعرض سوق دبي لتقلبات دورية قوية. على سبيل المثال: بعد النمو الهائل في الفترة من 2011 إلى 2014، انخفضت الأسعار بنسبة تقريبًا 30٪ بحلول عام 2019. أدت جائحة عام 2020 إلى انهيار سوق التأجير القصير الأجل بنسبة 40٪، مما ضرب بشكل خاص ملاك الشقق السياحية في جي بي آر ومارينا.

في الفترة من 2022 إلى 2024، عاد السوق مرة أخرى إلى مرحلة النمو، بشكل رئيسي بفضل تدفق رؤوس الأموال من دول رابطة الدول المستقلة والهند والصين وأوروبا. ومع ذلك، يسجل دائرة الأراضي والأملاك في دبي استقرارًا: منذ بداية عام 2025، تباطأت وتيرة ارتفاع الأسعار. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الشقق في جي في سي ودبي هيلز بنسبة 2-3٪ فقط خلال النصف الأول من العام – وهذا أقل من معدل التضخم.

تعتمد أسعار العقارات على عشرات العوامل: المنافسة الجديدة في المنطقة، جداول تسليم المشروع، الوضع السياسي في بلدان رواد رؤوس الأموال (على سبيل المثال، العقوبات، القيود النقدية)، وأسعار الفائدة العالمية على القروض. لذلك، التأكيد على أن العقارات في دبي تنمو دائمًا ليس فقط غير دقيق، بل خطير كاستراتيجية استثمارية.

الأسطورة 3: العقارات هي أكثر الأصول موثوقية للاستثمار

من حيث استقرار النظام القانوني – نعم، تُعتبر دبي واحدة من أكثر السلطات أمانًا. تعمل قانون الملكية الحرة للأجانب (قانون الحرية في الامتلاك) منذ عام 2002 ولم يتغير نحو القيود. ومع ذلك، هذا لا يعني أن العقار هو ضمان لحفظ رأس المال.

أولاً، تكون السيولة في دبي منخفضة: في المتوسط، يستغرق بيع شقة من 60 إلى 120 يومًا، وفي حالة الفلل – تصل إلى 6 أشهر. خاصة إذا كان العقار في مناطق غير شعبية – مثل سبورتس سيتي، ريمرام أو أرجان.

ثانيًا، تكون مخاطر زيادة التكاليف عالية. يدفع المالك رسوم خدمية سنوية – رسوم خدمة المنزل. في المتوسط – من 14 إلى 25 درهمًا للمتر المربع سنويًا، ولكن في المشاريع الفاخرة على النخلة يمكن أن تصل إلى 60-90 درهمًا. بالنسبة لشقة بمساحة 80 متر مربع، يمكن أن تصل هذه الرسوم إلى 6,000-7,500 درهم سنويًا.

ثالثًا، يمكن حدوث خسائر للمستأجرين. يعتمد الإمارة إلى حد كبير على قطاع الوافدين. إذا حدثت تقليصات في الشركات، أو تدفق الوافدين أو القيود السياسية – تبقى الشقق خالية لعدة أشهر. وبالتالي، تحتاج الأساطير حول الاستثمار في العقارات، التي تدعي الاعتماد المطلق، إلى تقييم دقيق للمخاطر والمقارنة مع البدائل.

الأسطورة 4: الاستثمار في العقارات يتطلب مبلغًا كبيرًا من المال

هذا التصريح قديم ومتقادم. الوصول إلى العقارات في دبي ممكن بالفعل من 450,000-600,000 درهم إماراتي (حوالي 120,000-160,000 دولار). في مثل هذه المشاريع مثل MAG 330، Azizi Riviera، Binghatti Luna، تبدأ الاستوديوهات من 500,000 درهم إماراتي مع إمكانية التقسيط.

بالإضافة إلى ذلك، هناك نمط الملكية الجزئية – شراء جزء من العقار الدخلي. على سبيل المثال، في مشاريع من شركات Stake، SmartCrowd، Eqarat، يمكنك الاستثمار من 5,000 درهم إماراتي (1,400 دولار) والحصول على عائد من تأجير العقارات نسبيًا للجزء. هذه المنصات لديها ترخيص DFSA (هيئة خدمات دبي المالية)، مما يضمن الشفافية.

نمط آخر هو الإيجار مع الخيار للشراء: تستأجر العقار مع خيار الشراء خلال 5-10 سنوات. هذا يقلل من العبء الابتدائي، ويسمح بالدخول إلى السوق بدون رهن عقاري. بينما تكشف الأساطير حول الاستثمار في العقارات، التي تدعي السهولة والبساطة، عن الحاجة الملحة للتقييم الخبير والتخطيط، والذي يصبح مفتاحًا للاستثمارات الناجحة.

الأسطورة 5: الاستثمارات لا تتطلب معرفة خاصة

على الورق، الأمور بسيطة: المطور أنجز المشروع، الشركة الإدارية تؤجر، وأنت تحصل على الأموال. ولكن الواقع مختلف. يجب أن تكون قادرًا على:

• اختيار مشروع بوثائق شفافة؛

• التحقق من المطور في قاعدة RERA؛

• قراءة عقد SPA (اتفاق شراء وبيع) وفهم العقوبات عن التأخير؛

• تقييم جاذبية الموقع: على سبيل المثال، JVC هو سوق مفرط الحرارة، بينما يدخل ميناء دبي الكريك في مرحلة النمو فقط؛

• تحليل العائدية ليس فقط من خلال النشرة الإعلانية، ولكن أيضًا من خلال التقييمات الفعلية، وتاريخ التأجير، وديناميكية الأسعار في المنطقة.

  

وإلا – ستدفع ثمنًا زائدًا من أجل عقار غير سائل، وستحصل على سعر إيجار مخفض أو تواجه تأخيرًا في المشروع (وهذه قصة شائعة حتى مع المطورين الكبار). الأساطير حول الاستثمار في العقارات، التي تدعي السهولة والبساطة، تغفل عن الضرورة الحرجة للخبرة والتخطيط، والتي تصبح مفتاحًا للاستثمارات الناجحة.

الجوانب الرئيسية التي تفند الأوهام

إعادة تقييم الأساطير حول الاستثمارات في العقارات:

1. إدارة الأصول تتطلب جهدًا وتكاليفًا. يجب ال