I principali miti sugli investimenti immobiliari

Investire in immobili rimane uno dei modi più popolari per preservare e aumentare il capitale. Tuttavia, con l’aumento dell’interesse per questo asset, sorgono molte voci che ingannano i nuovi investitori e ostacolano la presa di decisioni ponderate. Il mercato immobiliare è un meccanismo complesso e multi-livello che richiede una profonda comprensione e un’analisi accurata. È importante non solo sentire parlare degli investimenti immobiliari, ma separare la verità dai miti che tradizionalmente circondano questo argomento.

Mito 1: gli investimenti immobiliari sono sempre un reddito passivo

Nei manifesti pubblicitari tutto sembra semplice: “Acquista un appartamento a Dubai Marina – ottieni il 10% di rendimento annuo”. Tuttavia, dietro questi numeri ci sono molte variabili. Affittare immobili – soprattutto a breve termine (short-term rental) – richiede una gestione costante: prenotazioni, check-in, pulizie, cambio biancheria, gestione dei reclami, aggiornamento delle foto sulle piattaforme, ecc.

Anche se si affida la gestione a una società professionale, le spese ammontano dal 20% al 30% del reddito lordo. Questa è la tariffa standard delle società di gestione nelle zone di Downtown, Palm Jumeirah e Business Bay. Nel caso dell’affitto a lungo termine, il compito è più semplice, ma rimane l’obbligo di mantenimento tecnico, registrazione di EJARI (contratto di locazione nel sistema RERA), ispezione annuale e controllo dei pagamenti delle utenze.

Il rendimento netto effettivo dopo tutte le detrazioni raramente supera il 5-6% annuo se l’immobile è gestito correttamente. In zone sfortunate come International City o Dubai Land, potrebbe scendere al 2,5-3%, specialmente in caso di vacanze. Pertanto, i miti sugli investimenti immobiliari che affermano che il reddito è garantito e passivo non resistono alla verifica dei fatti.

Mito 2: il mercato immobiliare cresce sempre

Il mercato di Dubai è soggetto a forti oscillazioni cicliche. Ad esempio: dopo la rapida crescita degli anni 2011-2014, i prezzi sono crollati di quasi il 30% entro il 2019. La pandemia nel 2020 ha fatto crollare il mercato dell’affitto a breve termine del 40%, colpendo particolarmente i proprietari di appartamenti turistici a JBR e Marina.

Nel 2022-2024 il mercato è nuovamente entrato in una fase di crescita, principalmente grazie all’afflusso di capitali da paesi della CSI, India, Cina ed Europa. Tuttavia, il Dipartimento delle Terre di Dubai (DLD) segnala una stabilizzazione: dall’inizio del 2025 i tassi di crescita dei prezzi si sono rallentati. In particolare, gli appartamenti a JVC e Dubai Hills sono aumentati solo del 2-3% nel primo semestre – già al di sotto dell’inflazione.

Il prezzo degli immobili dipende da decine di fattori: nuova concorrenza nella zona, tempi di completamento del progetto, situazione politica nei paesi donatori di capitali (ad esempio, sanzioni, restrizioni valutarie), tassi di interesse globali sui prestiti. Pertanto, l’affermazione che a Dubai l’immobile cresce sempre non è solo imprecisa, ma anche pericolosa come strategia di investimento.

Mito 3: l’immobile è l’attivo più affidabile per gli investimenti

Per quanto riguarda la stabilità del regime legale, Dubai è considerata una delle giurisdizioni più sicure. La legge sulla proprietà libera per stranieri (Freehold Law) è in vigore dal 2002 e non è stata modificata per introdurre restrizioni. Tuttavia, ciò non significa che l’immobile sia garanzia di preservazione del capitale.

In primo luogo, la liquidità a Dubai è bassa: in media il periodo di vendita di un appartamento va da 60 a 120 giorni, mentre nel caso delle ville può arrivare fino a 6 mesi. Specialmente se l’immobile si trova in zone meno popolari come Sports City, Remraam o Arjan.

In secondo luogo, i rischi di aumento delle spese sono elevati. Il proprietario paga una tassa annuale di servizio – una quota per la manutenzione della casa. In media – da 14 a 25 dirham per metro quadrato all’anno, ma nei progetti premium a Palm Jumeirah può arrivare a 60-90 dirham. Per un appartamento di 80 m², ciò equivale a 6.000-7.500 dirham all’anno.

In terzo luogo, sono possibili perdite di affittuari. L’emirato dipende fortemente dal settore degli expat. Se ci sono tagli nelle aziende, una fuga di stranieri o restrizioni politiche, gli appartamenti rimangono vuoti per mesi. Di conseguenza, i miti sugli investimenti immobiliari che affermano l’assoluta affidabilità richiedono una valutazione attenta dei rischi e un confronto con le alternative.

Mito 4: per gli investimenti immobiliari è necessaria una grossa somma di denaro

Questa affermazione è da tempo superata. L’accesso all’immobiliare di Dubai è possibile già da AED 450.000-600.000 (circa $120.000-160.000). In progetti come MAG 330, Azizi Riviera, Binghatti Luna, gli studi partono da AED 500.000 con possibilità di rateizzazione.

Inoltre, esiste il formato di proprietà frazionata – l’acquisto di una quota in un immobile redditizio. Ad esempio, nei progetti delle società Stake, SmartCrowd, Eqarat, è possibile investire da AED 5.000 ($1.400) e ottenere un rendimento dalla locazione proporzionale alla quota. Queste piattaforme sono autorizzate dalla DFSA (Dubai Financial Services Authority), garantendo trasparenza.

Un altro formato è il lease-to-own: si affitta un immobile con diritto di acquisto entro 5-10 anni. Questo riduce il carico iniziale, consentendo di entrare nel mercato senza un mutuo. Smentendo i miti sugli investimenti immobiliari, è importante notare che il mercato non limita la scelta a grosse somme e rende accessibile un’ampia gamma di investitori.

Mito 5: gli investimenti non richiedono conoscenze specializzate

Sulla carta tutto sembra semplice: il costruttore consegna l’immobile, la società di gestione lo affitta e tu ricevi i soldi. Ma la realtà è diversa. È necessario saper:

• scegliere un progetto con documentazione trasparente;

• verificare il costruttore nel database RERA;

• leggere il contratto SPA (Sales Purchase Agreement) e comprendere le penali per il ritardo;

• valutare la prospettiva della posizione: ad esempio, JVC è un mercato surriscaldato, mentre Dubai Creek Harbour è appena iniziato a crescere;

• analizzare il rendimento non solo dalla brochure, ma anche dalle recensioni reali, dalla storia degli affitti e dalla dinamica dei prezzi nella zona.

Altrimenti, si finisce per pagare troppo per un bene non liquido, ottenere un tasso di affitto sottostimato o affrontare ritardi nel progetto (una storia comune anche tra i grandi costruttori). I miti sugli investimenti immobiliari che enfatizzano la facilità e la semplicità trascurano la necessità critica di competenza e pianificazione, che sono la chiave per investimenti di successo.

Aspetti chiave che smontano i falsi miti

Riconsiderare i miti sugli investimenti immobiliari:

1. La gestione dell’attivo richiede impegno e spese. È necessaria manutenzione costante, interazione con gli affittuari, controllo delle finanze e degli aspetti legali.
2. I prezzi immobiliari sono soggetti a fluttuazioni. Le crisi economiche e i cambiamenti di mercato influenzano il valore degli immobili.
3. L’immobiliare è meno liquido rispetto agli strumenti finanziari. La vendita può richiedere tempo, specialmente in un’economia instabile.
4. L’accesso agli investimenti è possibile con capitali diversi. Diversi formati e strumenti abbassano la soglia di ingresso.
5. Conoscenza e analisi sono cruciali. Essere in grado di prevedere le tendenze e valutare i rischi consente di aumentare il rendimento.

Conclusione

Il mercato moderno degli immobili non tollera approcci standardizzati e semplificazioni. I miti sugli investimenti immobiliari, spesso ripetuti senza una comprensione approfondita, distorcono la percezione e portano a decisioni non ponderate. Gli investimenti efficaci si basano sulla conoscenza, la pianificazione attenta, la considerazione delle realtà economiche e la disponibilità a gestire attivamente l’attivo. I numeri, le statistiche e gli esempi concreti mostrano che gli investimenti immobiliari sono un processo dinamico che richiede un approccio ponderato, non solo l’attesa passiva.