Immobilieninvestitionen bleiben eine der beliebtesten Möglichkeiten, Kapital zu erhalten und zu vermehren. Mit dem wachsenden Interesse an diesem Vermögenswert entstehen jedoch viele Gerüchte, die angehende Investoren in die Irre führen und sie daran hindern, fundierte Entscheidungen zu treffen. Der Immobilienmarkt ist ein komplexer, mehrschichtiger Mechanismus, der ein tiefes Verständnis und eine genaue Analyse erfordert. Es ist wichtig, nicht nur über Immobilieninvestitionen zu hören, sondern auch Wahrheit von Mythen zu trennen, die dieses Thema traditionell umgeben.
Mythos 1: Immobilieninvestitionen bringen immer passives Einkommen
Auf Werbeplakaten sieht alles einfach aus: „Kaufen Sie eine Wohnung in Dubai Marina – erhalten Sie 10% Jahresrendite“. Hinter diesen Zahlen stehen jedoch viele Variablen. Die Vermietung von Immobilien – insbesondere kurzfristige Vermietung – erfordert ständiges Management: Buchungen, Einchecken, Reinigung, Bettwäschewechsel, Umgang mit Beschwerden, Aktualisierung von Fotos auf Plattformen usw.
Selbst bei der Übertragung an ein professionelles Managementunternehmen belaufen sich die Kosten auf 20% bis 30% des Bruttoeinkommens. Dies ist der Standardtarif für Managementunternehmen in Gegenden wie Downtown, Palm Jumeirah und Business Bay. Bei langfristiger Vermietung ist die Aufgabe einfacher, aber es bleibt die Verantwortung für die technische Wartung, die Registrierung von EJARI (Mietvertrag im RERA-System), jährliche Inspektionen und die Überwachung der Zahlung von Nebenkosten.
Die tatsächliche Nettorendite nach allen Abzügen übersteigt selten 5-6% pro Jahr, wenn das Objekt ordnungsgemäß verwaltet wird. In erfolglosen Gegenden wie International City oder Dubai Land kann sie auf 2,5-3% sinken, insbesondere bei Leerständen. Somit halten Mythen über Immobilieninvestitionen, die behaupten, dass das Einkommen garantiert und passiv ist, einer Faktenprüfung nicht stand.
Mythos 2: Der Immobilienmarkt wächst immer
Der Markt in Dubai unterliegt starken zyklischen Schwankungen. Beispiel: Nach dem starken Wachstum in den Jahren 2011-2014 fielen die Preise bis 2019 um fast 30%. Die Pandemie im Jahr 2020 ließ den Markt für kurzfristige Vermietungen um 40% einbrechen, was insbesondere Besitzer von Ferienwohnungen in JBR und Marina hart traf.
In den Jahren 2022-2024 ist der Markt wieder in eine Wachstumsphase übergegangen, hauptsächlich aufgrund des Kapitalzuflusses aus den GUS-Ländern, Indien, China und Europa. Das Dubai Land Department (DLD) verzeichnet jedoch eine Stabilisierung: Seit Anfang 2025 haben sich die Preisanstiegsraten verlangsamt. Insbesondere sind die Preise für Wohnungen in JVC und Dubai Hills im ersten Halbjahr nur um 2-3% gestiegen – das liegt bereits unter der Inflation.
Der Preis von Immobilien hängt von Dutzenden von Faktoren ab: neuer Wettbewerb in der Gegend, Projektentwicklungszeiten, politische Situation in den Kapitalgeberländern (z. B. Sanktionen, Devisenbeschränkungen), globale Kreditzinsen. Daher ist die Aussage, dass Immobilien in Dubai immer im Wert steigen, nicht nur ungenau, sondern auch als Anlagestrategie gefährlich.
Mythos 3: Immobilien sind die sicherste Anlageform
In Bezug auf die Stabilität des Rechtssystems gilt Dubai als eine der sichersten Rechtsprechungen. Das Gesetz über freies Eigentum für Ausländer (Freehold Law) gilt seit 2002 und wurde nicht in Richtung Einschränkungen geändert. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Immobilie eine Garantie für die Kapitalerhaltung darstellt.
Erstens ist die Liquidität in Dubai gering: Im Durchschnitt dauert der Verkauf einer Wohnung 60 bis 120 Tage und bei Villen bis zu 6 Monate. Insbesondere wenn sich das Objekt in weniger beliebten Gegenden wie Sports City, Remraam oder Arjan befindet.
Zweitens sind die Risiken steigender Kosten hoch. Der Eigentümer zahlt eine jährliche Servicegebühr – eine Gebühr für die Hausverwaltung. Im Durchschnitt beträgt diese zwischen 14 und 25 Dirham pro Quadratmeter pro Jahr, kann aber in Premiumprojekten auf der Palme bis zu 60-90 Dirham betragen. Für eine 80 m² Wohnung sind das bereits 6.000-7.500 Dirham pro Jahr.
Drittens sind Mietausfälle möglich. Das Emirat ist stark vom Expatriate-Sektor abhängig. Bei Kürzungen in Unternehmen, Abwanderung von Ausländern oder politischen Beschränkungen stehen Wohnungen monatelang leer. Daher bedürfen Mythen über Immobilieninvestitionen, die absolute Zuverlässigkeit behaupten, einer sorgfältigen Risikobewertung und einem Vergleich mit Alternativen.
Mythos 4: Für Immobilieninvestitionen ist eine große Geldsumme erforderlich
Diese Aussage ist längst überholt. Der Zugang zu Immobilien in Dubai ist bereits ab AED 450.000-600.000 (ca. 120.000-160.000 US-Dollar) möglich. In Projekten wie MAG 330, Azizi Riviera, Binghatti Luna starten Studios ab AED 500.000 mit Ratenzahlungsmöglichkeit.
Darüber hinaus gibt es das Format des Bruchteilseigentums – der Kauf eines Anteils an ertragsbringenden Immobilien. Zum Beispiel können Sie in Projekten von Unternehmen wie Stake, SmartCrowd, Eqarat ab AED 5.000 (1.400 US-Dollar) investieren und Erträge aus der Vermietung entsprechend des Anteils erhalten. Diese Plattformen sind von der DFSA (Dubai Financial Services Authority) lizenziert, was Transparenz garantiert.
Ein weiteres Format ist Lease-to-Own: Sie mieten das Objekt mit der Möglichkeit des Kaufs nach 5-10 Jahren. Dies reduziert die anfängliche Belastung, ermöglicht den Markteintritt ohne Hypothek. Bei der Entlarvung von Mythen über Immobilieninvestitionen ist es wichtig zu beachten, dass der Markt die Auswahl nicht auf große Summen beschränkt und die Zugänglichkeit für eine breite Palette von Investoren ermöglicht.
Mythos 5: Investitionen erfordern kein spezielles Wissen
Auf dem Papier ist alles einfach: Der Entwickler hat das Objekt übergeben, das Managementunternehmen vermietet es, und Sie erhalten Geld. Aber die Realität ist anders. Sie müssen wissen:
ein Projekt mit transparenter Dokumentation auswählen;
den Entwickler in der RERA-Datenbank überprüfen;
den Kaufvertrag SPA (Sales Purchase Agreement) lesen und verstehen, welche Strafen bei Verzögerungen drohen;
die Aussichten des Standorts bewerten: zum Beispiel ist JVC ein überhitzter Markt, während Dubai Creek Harbour gerade erst im Wachstumsstadium ist;
die Rentabilität nicht nur anhand von Broschüren, sondern auch anhand realer Bewertungen, Mietgeschichte und Preisentwicklung in der Gegend analysieren.
Andernfalls zahlen Sie zu viel für illiquide Vermögenswerte, erhalten eine zu niedrige Mietrendite oder sehen sich mit Verzögerungen im Projekt konfrontiert (was selbst bei großen Entwicklern häufig vorkommt). Mythen über Immobilieninvestitionen, die Leichtigkeit und Einfachheit behaupten, vernachlässigen die kritische Notwendigkeit von Expertise und Planung, die der Schlüssel zu erfolgreichen Investitionen sind.
Die wichtigsten Aspekte, die Irrtümer entlarven
Die Überprüfung von Mythen über Immobilieninvestitionen:
- Die Vermögensverwaltung erfordert Anstrengungen und Kosten. Es ist notwendig, kontinuierliche Wartung, Interaktion mit Mietern, Finanzkontrolle und rechtliche Aspekte zu berücksichtigen.
- Die Immobilienpreise unterliegen Schwankungen. Wirtschaftskrisen und Marktveränderungen beeinflussen die Objektwerte.
- Immobilien sind weniger liquide als Finanzinstrumente. Der Verkauf kann sich verzögern, insbesondere in einer instabilen Wirtschaft.
- Der Zugang zu Investitionen ist mit unterschiedlichem Kapital möglich. Verschiedene Formate und Instrumente senken die Einstiegshürde.
- Wissen und Analyse sind entscheidend. Die Fähigkeit, Trends vorherzusagen und Risiken zu bewerten, ermöglicht eine Steigerung der Rentabilität.
Fazit
Der moderne Immobilienmarkt toleriert keine stereotypen Ansätze und Vereinfachungen. Mythen über Immobilieninvestitionen, die oft ohne tiefes Verständnis wiederholt werden, verzerren die Wahrnehmung und führen zu unüberlegten Entscheidungen. Effektive Investitionen basieren auf Wissen, sorgfältiger Planung, Berücksichtigung wirtschaftlicher Realitäten und Bereitschaft zur Managementarbeit mit dem Vermögenswert. Zahlen, Statistiken und konkrete Beispiele zeigen, dass Immobilieninvestitionen ein dynamischer Prozess sind, der einen ausgewogenen Ansatz erfordert, anstatt passiv auf Ergebnisse zu warten.
Für einen dauerhaften Aufenthalt in den VAE aus Russland ist ein Langzeitvisum erforderlich. Trotz des fehlenden klassischen Status bietet das Land mehrere Möglichkeiten für einen langfristigen Aufenthalt.
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